建筑物区分所有权

指包含多个单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。又称“公寓性住宅所有权”。该权利在法国被称为“区分各阶层不动产之共有”与“住宅分层所有权”。在德国被称为“住宅所有权”，在意大利、英国称为“公寓所有权”，在日本和中国台湾地区称为“建筑物区分所有权”。罗马法坚持土地吸附定着物的原则，并未承认建筑物区分所有权。日耳曼法则承认了建筑物区分所有权。近代为解决城市化中的人口居住问题，各国均制定了各自有关建筑物区分所有权的法律法规，从而确立了建筑物区分所有权。建筑物区分所有权具有以下法律意义：(1)权利人取得的是高层建筑中单个单元的所有权，可不再像承租权那样受到房租和解约的威胁；(2)满足人们购买现成住宅的需要；(3)满足社会低收入阶层的住房需要，缓解因住房产生的社会矛盾。建筑物区分所有权因合同或分割住宅的方式而取得。该权利中包括三种不同的权利：(1)共用部分的按份共有权，即全体住户或者部分住户对应属于他们共同支配的建筑物部分以及地基的权利。其中，各单一权利人按照自己的份额享受权利并承担义务。各权利人享受权利和承担义务的份额，根据其拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定。权利人对建筑承担的义务，如维持建筑物整体或者部分的必要开支、支付地上权的租金等，根据单一权利人与整体权利或者部分权利的关系确定。此外，各单一权利人在共有权利中的份额不能脱离共有建筑物而独立转让，当然更不可以独立为事实上的处分。但是，作为单一权利人的特别所有权的必要附属部分，它们可以随同特别所有权在法律上移转。(2)特有部分的所有权，即单一居住者对一个特定的建筑空间单位即住宅的所有权。该所有权的客体，只是建筑特定部分的地板、屋顶、限定范围的墙壁以及专门为这一住宅所安装的水、电、煤气、暖气设施等。特有部分所有权具有以下特点：一是特别所有权和权利人在共同所有权中的份额不可分离；二是单一权利人在共有关系中的权利和义务，同样扩展至单一特别所有权，特别所有权人在不损害共有权利的情况下，可以处分甚至抛弃自己的权利以及因共同关系所产生的成员权。(3)住宅所有人成员权。该权利是指各个单一住宅的所有权人基于建筑的构造以及密切的权利义务关系而形成的作为建筑物管理团体成员的权利。换言之，由于在一建筑物内各个住宅所有权人形成了较为密切的关系而使他们共同成为一个团体。该团体负责管理住宅所有权事务，并对外代表住宅所有权人行使其共同性权利，而每个住宅所有权人均是该团体的成员，共同享受权利承担义务。这种成员权是独立于特有部分所有权和共有权以外的权利，它不仅仅是单纯的财产关系，更是管理关系。同时，它是一种具有永存性的权利，只要建筑物存在且单个住宅所有权人仍然享有特有部分所有权，其权利义务并不消灭。具体来讲，这种成员权的权利主要是表决权、参与制定管理规约权、选任及解任管理者的权利以及对管理团体请求权，其义务则是执行区分所有人管理团体决议的义务、遵守管理规约的义务和接受管理的义务。